Der Traum vom Eigenheim ist in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten deutlich schwerer erreichbar geworden. Dabei erweist sich nicht die monatliche Kreditrate als größtes Hindernis und auch nicht die Immobilienpreise, sondern das Eigenkapital. Wie es junge Familien im Vergleich zur Vorgängergeneration belastet, zeigt eine aktuelle Studie.

Verdoppelte Anforderungen: So viel Eigenkapital wird heute fällig

Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum ist in den letzten gut 40 Jahren spürbar gesunken – vor allem, weil sich der notwendige Eigenkapitalanteil in deutschen Städten in diesem Zeitraum nahezu verdoppelt hat. Das zeigt eine Studie des German Real Estate Index (GREIX), deren wichtigste Ergebnisse der Finanzdienstleister tecis auf seiner Instagram-Seite anschaulich zusammengefasst hat. Für die Auswertung wurden die Immobilienpreise, Hypothekenkonditionen, Haushaltseinkommen und Kaufnebenkosten von 1980 bis 2024 analysiert.

 

Besonders deutlich wird die Entwicklung bei Eigentumswohnungen: In den 1980er-Jahren reichte im Schnitt Eigenkapital in Höhe des 1,7-Fachen des Jahreseinkommens, heute sind es mehr als drei Jahresgehälter. Bei Einfamilienhäusern stieg der Wert noch stärker: In den 1980er-Jahren lag die nötige Eigenkapitalbasis im Schnitt beim 3,6-Fachen des Jahreshaushaltseinkommens. In der Hochphase des Immobilienbooms war sogar das Siebenfache erforderlich, aktuell sind es immer noch mehr als das Fünffache.

 

Als Treiber nennen die Forschenden vor allem den Preisboom im laufenden und vergangenen Jahrzehnt sowie deutlich erhöhte Grunderwerbsteuer.

 

14 Jahre Sparen – während die Kreditrate kaum stärker drückt

 

Wie groß die Einstiegshürde geworden ist, zeigt ein Generationenvergleich: Millennials, die in den vergangenen zehn Jahren eine Immobilie finanzieren wollten, mussten im Schnitt fast 14 Jahre sparen, um ausreichend Eigenkapital aufzubauen – doppelt so lange wie die Generation der Babyboomer.

 

Wenn es mit dem Kredit dann endlich klappt, ist die Belastung aus Zins und Tilgung im Vergleich zu den 1980er-Jahren aber in etwa gleichgeblieben. Zwar sind die Immobilienpreise gestiegen, dafür aber die Zinsen gesunken. Das Ergebnis: Babyboomer-Haushalte gaben beim Wohnungskauf rund 20 Prozent ihres Einkommens für die Hypothek aus, Millennials heute etwa 25 Prozent – also ein ähnliches Niveau.

 

Vermögensaufbau, Schenkungen, Reformideen: Was kann helfen?

 

Weil das Eigenkapital der Engpass ist, empfehlen die tecis-Expertinnen und -experten in ihrer Übersicht, sich zu einem strategischen Vermögensaufbau beraten zu lassen. Wie immer gilt beim Sparen: Ein früher Start ist hilfreich, um vom Zinseszinseffekt zu profitieren.

 

Wo eigenes Geld fehlt, hängt der Sprung ins Eigenheim oft an der Familie: Schenkungen und Erbschaften würden immer häufiger zur Voraussetzung, auch der Anteil geerbter Immobilien steige. Wer nicht die passende soziale Herkunft hat, für den rückt der Immobilienkauf in weitere Ferne.

 

Die Forschenden plädieren deshalb für eine Reform der Immobilienförderung. Programme, die vor allem die monatliche Kreditbelastung senken, griffen zu kurz, wenn das Eigenkapital fehle. Als Ansatz nennen sie eine deutliche Senkung der Grunderwerbsteuer, kombiniert mit einer moderaten Anhebung der laufenden Grundsteuer. Das bedeute keine dauerhafte Belastung für die öffentlichen Haushalte – aber die Einstiegshürden auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden würden sinken.