Oberberg - Oberberg-Aktuell informiert in dieser Rubrik über Rechtsfragen - Der Service wird präsentiert von Fincke Rechtsanwälte Bergneustadt - Heute geht es um die Abrechnung und den Wirtschaftsplan.

Von Rechtsanwalt Uwe Middelhauve, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Teil III – Abrechnung und Wirtschaftsplan

 

Zum 01.12.2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundlegend reformiert. Weiterhin ist der Verwalter verpflichtet, einen Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 S. 2 WEG) und eine Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 S. 2 WEG) zu erstellen. Beschlossen werden zukünftig aber nicht mehr der Wirtschaftsplan und die Abrechnung selbst, sondern nur die sich aus ihnen ergebenden Beträge.

 

Die sich aus dem Wirtschaftsplan ergebenden Zahlbeträge werden dabei künftig nicht mehr als „Hausgeld“, sondern als „Vorschuss“ bezeichnet. Statt von „Nachzahlungsbetrag“ und „Guthaben“ spricht man jetzt von „Nachschuss“ und „Anpassung des Vorschusses“. Diese sprachliche Unterscheidung ist wichtig, weil Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft künftig diese Begriffe verwenden müssen. Anderenfalls sind sie mitunter nicht nur anfechtbar, sondern sogar nichtig.

 

Eine Anfechtung der Abrechnung ist damit künftig nur noch wegen solcher Fehler möglich, die sich auf den Nachzahlungsbetrag auswirken, wie z.B. Rechenfehler oder wenn Einnahmen oder Ausgaben nicht aufgeführt wurden oder ein falscher Verteilungsschlüssel verwendet wurde oder Kosten umgelegt wurden, die einer der Eigentümer alleine zu tragen hat.

 

Formale Fehler, die keinen Einfluss auf den Endbetrag haben, machen die Abrechnung dagegen künftig nicht mehr unwirksam. Hier kann der einzelne Eigentümer nur verlangen, dass die Abrechnung in Form gebracht wird. Die Abrechnung selbst bleibt aber wirksam.

 

Erstellt der Verwalter keine Abrechnung, muss der Eigentümer künftig gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft klagen, die zur Erstellung der Abrechnung verurteilt wird. Erstellt der Verwalter als Organ der Eigentümergemeinschaft die Abrechnung danach immer noch nicht, bleibt dem Eigentümer nur, die Zwangsvollstreckung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einzuleiten. Aufgrund des Urteils kann er sich dann durch das Gericht zur Ersatzvornahme ermächtigen lassen, d.h. er kann einen Dritten, beispielsweise eine andere Hausverwaltung oder einen Steuerberater, mit der Erstellung der Abrechnung auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragen. Hierfür kann er durch das Gericht einen Kostenvorschuss festsetzen lassen.

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann diese Kosten dann wiederum gegen den untätigen Verwalter als Schadensersatz geltend machen, wobei dieser für die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder einen durch Beschluss ermächtigten Eigentümer gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden muss.

 

Die Abrechnung muss auch künftig eine Gesamt- und eine Einzelabrechnung enthalten, wobei das Zufluss- bzw. Abflussprinzip gilt, d.h. die Abrechnung muss und darf nur die Zahlungen und Zahlungseingänge umfassen, die im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleistet bzw. gutgeschrieben wurden. Wurde beispielsweise die Heizung im Jahr 2020 repariert, die Rechnung aber erst im Jahr 2021 von der Verwaltung bezahlt, ist diese Ausgabe auch erst in der Abrechnung für das Jahr 2021 zu berücksichtigen.

 

Künftig muss die Abrechnung die Kontostände und deren Entwicklung nicht mehr aufführen. Sie sind jetzt Teil des Vermögensberichtes, § 28 Abs. 4 WEG, auf den jeder Eigentümer einen Anspruch hat und der jedes Jahr nach Abschluss des Kalenderjahres den Eigentümern durch die Verwaltung zur Verfügung zu stellen ist. In dem Vermögensbericht sind die wesentlichen Vermögensbestände der Gemeinschaft darzustellen, insbesondere die Rücklagen und alle Forderungen und Verbindlichkeiten.

 

Eine Rechnungslegungspflicht des Verwalters außerhalb der Abrechnung und des Vermögensberichts besteht künftig nur noch für den Fall, dass die Verwaltung im laufenden Jahr endet.

 

Das neue Recht gilt seit dem 01.12.2020. Es gilt auch für bereits zurückliegende Abrechnungsjahre, deren Abrechnungen bislang noch nicht beschlossen sind. Muss beispielsweise noch eine Abrechnung für das Jahr 2019 beschlossen werden, muss diese nun den neuen Vorschriften genügen. Auch die Beschlusstexte müssen entsprechend angepasst werden.

 

Da zukünftig nur noch der Nachzahlungsbetrag des einzelnen Eigentümers Gegenstand der Anfechtungsklage ist und er anders als bislang nicht sämtliche übrigen Eigentümer mitverklagen muss, vermindern sich die Kosten für den anfechtenden Eigentümer erheblich. Die gerichtliche Überprüfung der Abrechnung wird damit auch für nicht rechtsschutzversicherte Eigentümer interessanter werden.

 

Neuerungen im Wohnungseigentumsrecht - Teil I

 

Neuerungen im Wohnungseigentumsrecht - Teil II